دليلك لفهم تسجيل العقارات في الشهر العقاري

الإدعاء

وصلتنا أسئلة كتير جدًا، عن تسجيل العقارات في الشهر العقاري، والتعديلات القانونية الأخيرة المقرر تنفيذها بداية من 6 مارس المقبل. هنحاول هنا نشرح الأمر ببساطة عشان التعقيد القانوني اللي فيه خلى ناس كتير متلخبطة. #إيه هي تعديلات قانون الشهر العقاري الجديدة؟ * في سبتمبر الماضي، صدق الرئيس عبد الفتاح السيسي على القانون رقم 186 لسنة 2020، تعديل بعض أحكام قانون الشهر العقاري. * التعديلات دي نصت على: - إذا كانت ملكية العقار تم حسمها نهائيًا بحكم قضائي، يجب على الشهر العقاري إعطاء رقم شهر أو قيد للعقار، بيكون الرقم ده مؤقت في الأول، ثم بيتحول لنهائي حال عدم الاعتراض عليه. - إلزام شركات الكهرباء والمياه والغاز وغيرها من الشركات والجهات والوزارات والمصالح الحكومية عدم نقل المرافق والخدمات، أو اتخاذ أي إجراء مع صاحب الشأن يتعلق بالعقار، إلا بعد تقديم السند الذي يحمل رقم الشهر أو القيد. - يعمل بهذا القانون بعد 6 أشهر من نشره في الجريدة الرسمية (يعني يبدأ العمل به يوم 6 مارس). * الجزء الأول من التعديل القانون كويس جدًا وهدفه تبسيط إجراءات التسجيل في الشهر العقاري واختصار دورتها حال حسم الملكية قضائيًا، حلًا لمشكلة إعادة بحث تسلسل ملكية العقار أمام مصلحة الشهر العقاري بعد الفصل في تلك المسألة بموجب أحكام قضائية نهائية. * الجزء الثاني من تعديل القانون هو اللي أثار أزمة كبيرة، لإن معناه إنه لن يتم توصيل أي خدمات من كهرباء ومياه وغاز إلى العقار، إلا لو تم تقديم عقد موثق في الشهر العقاري بالملكية. - الأزمة هنا سببها إن 95% من إجمالي العقارات بالدولة غير مسجلة تسجيلًا قانونيًا بالشهر العقاري، بحسب تصريحات وزير العدل المستشار عمر مروان. #إيه هي رسوم توثيق العقارات في الشهر العقاري؟ * في الأول لازم نفرق بين رسوم الشهر العقاري، والرسوم والضرائب الأخرى اللي بتدفع لجهات تانية عشان تقدر توثق عقدك. كل شوية يطلع مسؤول حكومي يقول إن رسوم الشهر العقاري لا تتجاوز 2000 جنيه وإنها بسيطة مقارنة بقيمة العقار، وده حقيقي، لكن بيتم تجاهل الرسوم والضرائب الأخرى اللي بتدفع لجهات تانية. رئاسة مجلس الوزراء المصري * رسوم الشهر العقاري: - شقة أقل من 100 متر: 500 جنيه. - شقة من 100 إلى 200 متر: 1000 جنيه. - شقة من 200 إلى 300 متر: 1500 جنيه. - شقة أكبر من 300 متر: 2000 جنيه. #لو عاوز أسجل شقتي هدفع كام؟ * بشكل عام، في نوعين لتسجيل العقار؛ الأول تسجيل عقد رضائي، بمعنى البائع والمشتري موجودين وعاوزين يسجلوا (بيروحوا مع بعض الشهر العقاري ويخلصوا) أو حد معاه عقد ابتدائي وعاوز يسجل، والنوع الثاني عقد قضائي، يعني هيتسجل بعد منازعة قضائية. * الرسوم بتختلف حسب نوع التسجيل، بتكون أقل في حالة العقد الرضائي، وأكثر في حالة العقد القضائي لإنك بتضطر تصرف فلوس أكتر كرسوم للتقاضي وأتعاب محاماة. * الضرائب والرسوم "الأساسية" في حالة التسجيل الرضائي: - رسم الشهر العقاري: من 500 إلى 2000 جنيه حسب المساحة، كما وضحنا أعلاه. - رسم تصديق نقابة المحامين: 1% من قيمة العقد إذا تجاوز 20 ألف جنيه. وده بناء على قانون المحاماة مواد 59 و166. (هناك خلاف على مدى قانونية الرسم لكن بيدفع) - رسم المساحة: يتراوح بين 190 و570 جنيه، حسب مساحة الشقة. - رسم هندسي للشقة حال عدم وجوده من البداية: يتراوح بين 1000 و2000 جنيه. - ضريبة تصرفات عقارية: 2.5% من سعر العقار. ودي تفرض بناء على قانون الضريبة على الدخل مادة 42. (تستثنى العقارات الموجودة في القرى والنجوع من هذه الضريبة) * الضرائب والرسوم "الأساسية" في حالة التسجيل القضائي: - كل الرسوم والضرائب اللي ذكرناه أعلاه. - رسوم قضائية: تتراوح بين 1000 و10 آلاف جنيه، حسب قيمة العقار محل الدعوى. وده حسب القانون رقم 126 لسنة 2009 بتعديل بعض أحكام قانون الرسوم القضائية. * ملحوظة: دي هي الرسوم الأساسية كبيرة القيمة، لكن في رسوم تانية (نثرية) كتير قيمتها أصغر زي رسوم الأوراق المؤمنة "العقد الأخضر" وسعرها 150 جنيه، ورسوم قيد الدعوى وغيره. وكل الكلام ده لا يشمل أتعاب المحاماة. #مثال: لو أنا عندي شقة مساحتها 100 متر وقيمتها 500 ألف جنيه، مصاريف تسجيلها تبقى في حدود كام؟ - التسجيل الرضائي: 500 جنيه رسم شهر عقاري + 5 آلاف جنيه رسم تصديق نقابة المحامين + 190 جنيه رسم مساحة + 1000 جنيه رسم هندسي + 12.5 ألف ضريبة تصرفات عقارية = 19 ألف و190 جنيه، بخلاف الرسوم الصغيرة والمصروفات النثرية. - التسجيل القضائي: بخلاف الرسوم السابقة كلها بتزيد عليهم 5 آلاف رسوم قضائية يعني التسجيل قيمته سوف تصل إلي 24 ألف و190، بخلاف الرسوم الصغيرة والمصروفات النثرية، وأتعاب المحاماة.